Vous avez décidé d’investir dans la pierre et de devenir propriétaire, mais le coût élevé de l’acquisition vous freine dans votre élan. Ne vous inquiétez pas, il existe une solution qui pourrait faciliter votre passage à l’acte : le différé d’amortissement. Cet aménagement, proposé par les banques lors de la souscription d’un prêt immobilier, vous permettra de reporter le remboursement total ou partiel de votre emprunt pendant une période donnée.
En tant qu’expert en financement immobilier, je vais vous expliquer en détail le fonctionnement du différé d’amortissement, ses avantages et inconvénients, ainsi que les différentes options qui s’offrent à vous. Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur aguerri, cet article vous aidera à comprendre les tenants et les aboutissants de ce service bancaire, afin de prendre une décision éclairée pour votre projet immobilier.
Qu’est-ce que le différé d’amortissement ?
Le différé d’amortissement est une modalité de remboursement qui vous permet de reporter, totalement ou partiellement, le paiement des mensualités de votre prêt immobilier pendant une période définie. Il s’agit d’un service proposé par les banques, que vous pouvez négocier lors de la souscription de votre emprunt.
Lorsque vous contractez un prêt immobilier classique, vous commencez à rembourser le capital emprunté, ainsi que les intérêts et les éventuelles assurances, dès le déblocage des fonds par la banque. En optant pour un différé d’amortissement, vous bénéficiez d’un délai durant lequel vous ne remboursez que partiellement ou pas du tout votre prêt.
Il existe deux types de différés d’amortissement :
Le différé d’amortissement partiel
Dans le cadre d’un différé d’amortissement partiel, vous ne remboursez que les intérêts et les éventuelles assurances liées à votre prêt pendant la période de différé. Le remboursement du capital lui-même est reporté à une date ultérieure, définie dans votre contrat.
Prenons un exemple concret. Vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans à un taux d’intérêt de 1,5% et un taux d’assurance de 0,07%. Vous demandez un différé d’amortissement partiel de 12 mois. Pendant cette première année, vos mensualités ne couvriront que les intérêts (250 euros par mois) et l’assurance (13 euros par mois), soit un total de 263 euros. À partir du 13e mois, vous commencerez à rembourser le capital, et vos mensualités passeront à 1 009 euros.
Le différé d’amortissement total
Le différé d’amortissement total, comme son nom l’indique, vous dispense de tout remboursement pendant la période de différé. Vous ne payez ni le capital, ni les intérêts, mais uniquement les éventuelles assurances liées à votre prêt.
Pour reprendre notre exemple précédent, si vous optiez pour un différé total de 12 mois, vos mensualités seraient de 0 euro pendant la première année (hormis l’assurance de 13 euros par mois). À partir du 13e mois, vous commenceriez à rembourser le capital et les intérêts, avec des mensualités s’élevant à 1 024 euros.
Il est important de noter que, dans le cas d’un différé total, les intérêts non payés pendant la période de différé s’ajoutent au capital emprunté. Ils sont donc capitalisés et produisent eux-mêmes des intérêts supplémentaires, ce qui augmente le coût global de votre prêt.
Dans quels cas utiliser le différé d’amortissement ?
Le différé d’amortissement trouve son utilité dans plusieurs situations liées à l’acquisition d’un bien immobilier. En voici les principales :
L’achat sur plan (VEFA)
Lorsque vous achetez un logement en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), il peut s’écouler plusieurs mois, voire années, entre la signature du contrat et la livraison du bien. Durant cette période, vous ne pouvez ni habiter le logement, ni le mettre en location.
Dans ce cas, un différé d’amortissement vous permettra de ne pas avoir à rembourser le capital de votre prêt immobilier tant que le bien n’est pas livré. Vous éviterez ainsi de cumuler le remboursement de votre emprunt et le paiement d’un loyer ou d’une résidence temporaire.
La réalisation de travaux
Vous avez peut-être acheté un bien immobilier nécessitant des travaux importants de rénovation ou d’agrandissement. Pendant la durée du chantier, le logement ne sera pas habitable, et vous ne pourrez donc pas le mettre en location ou l’occuper vous-même.
Le différé d’amortissement vous offre alors la possibilité de ne pas rembourser le capital de votre prêt le temps que les travaux soient terminés et que le bien soit de nouveau habitable.
L’investissement locatif
Si vous avez acquis un bien immobilier dans le but de le mettre en location, le différé d’amortissement peut vous aider à optimiser votre trésorerie. En reportant le remboursement du capital pendant quelques mois, vous éviterez d’avoir à assumer seul les mensualités de votre prêt avant de percevoir les premiers loyers.
Une fois le bien loué, vous pourrez utiliser les revenus locatifs pour rembourser votre emprunt, améliorant ainsi le rendement de votre investissement.
Les avantages du différé d’amortissement
Le principal avantage du différé d’amortissement réside dans l’allégement temporaire de vos charges mensuelles. En ne remboursant que partiellement ou pas du tout votre prêt pendant une période donnée, vous bénéficiez d’un répit financier qui peut s’avérer précieux dans certaines situations.
Voici quelques-uns des avantages les plus notables du différé d’amortissement :
Une meilleure gestion de votre trésorerie
En reportant le remboursement du capital de votre prêt, vous évitez d’avoir à débourser des sommes importantes pendant une période où votre bien immobilier ne génère pas encore de revenus. Cela vous permet de conserver une trésorerie suffisante pour faire face aux autres dépenses liées à votre projet, comme les travaux ou les frais de déménagement.
Une facilité d’accès à la propriété
Pour les primo-accédants ou les personnes disposant d’un budget serré, le différé d’amortissement peut rendre l’acquisition d’un bien immobilier plus accessible. En allégeant temporairement les mensualités, il devient plus facile de respecter les critères d’endettement exigés par les banques.
Une optimisation du rendement locatif
Si vous investissez dans l’immobilier locatif, le différé d’amortissement vous permet de faire coïncider le début du remboursement de votre prêt avec la perception des premiers loyers. Cela améliore le rendement de votre investissement en évitant d’avoir à puiser dans vos propres ressources pour rembourser les mensualités avant la mise en location du bien.
Les inconvénients du différé d’amortissement
Bien que le différé d’amortissement présente de nombreux avantages, il comporte également quelques inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant de vous engager dans cette voie.
Un coût global plus élevé
Le principal inconvénient du différé d’amortissement réside dans son coût supplémentaire. En effet, reporter le remboursement du capital entraîne une augmentation des intérêts à payer sur la durée totale de votre prêt.
Dans le cas d’un différé total, les intérêts non payés pendant la période de différé s’ajoutent au capital emprunté, ce qui accroît encore davantage le coût global de votre emprunt.
À titre d’illustration, reprenons l’exemple précédent d’un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans à 1,5% d’intérêt et 0,07% d’assurance. Avec un différé d’amortissement partiel de 12 mois, le coût total de votre prêt s’élèvera à environ 245 000 euros. En optant pour un différé total sur la même période, le coût grimpe à près de 248 000 euros.
Sans différé d’amortissement, le coût total de votre prêt ne serait que d’environ 242 000 euros. Vous constatez ainsi que le différé, bien que pratique, vous fait payer un surcoût non négligeable.
Une durée de remboursement rallongée
Outre le coût supplémentaire, le différé d’amortissement a aussi pour conséquence de rallonger la durée totale de remboursement de votre prêt. Même si la durée initiale reste inchangée, le fait de reporter le début du remboursement du capital repousse mécaniquement la date du dernier paiement.
Cela peut être un élément à prendre en compte, notamment si vous envisagez de rembourser votre prêt par anticipation ou de revendre votre bien immobilier à une certaine échéance.
Des conditions d’octroi restrictives
Enfin, il est important de noter que le différé d’amortissement n’est pas un droit acquis. Les banques restent libres d’accorder ou non ce service en fonction de votre situation financière et du risque que représente votre dossier.
En général, les établissements prêteurs seront plus enclins à accorder un différé d’amortissement aux emprunteurs disposant d’un profil solide et d’une bonne capacité de remboursement. Les primo-accédants ou les personnes aux revenus modestes pourraient avoir plus de mal à obtenir ce service.
Choisir la durée idéale de votre différé d’amortissement
Si vous décidez de recourir au différé d’amortissement, vous devrez déterminer la durée qui convient le mieux à votre situation. Les banques proposent généralement des différés allant de 6 mois à 2 ans maximum, mais certaines peuvent être plus restrictives.
Le choix de la durée du différé dépendra de plusieurs facteurs, notamment :
- Le type de projet immobilier (achat sur plan, travaux, investissement locatif, etc.)
- La durée estimée avant la mise en location ou l’occupation du bien
- Votre capacité de remboursement et votre situation financière globale
- Le coût supplémentaire que vous êtes prêt à assumer
En règle générale, il est préférable d’opter pour la durée de différé la plus courte possible. Plus vous reportez le remboursement du capital, plus le coût global de votre prêt augmentera.
Cependant, vous devez également veiller à choisir une durée suffisante pour vous permettre de bénéficier pleinement des avantages du différé d’amortissement. Si vous sous-estimez le temps nécessaire avant la mise en location ou l’occupation de votre bien, vous risquez de devoir faire face à des mensualités élevées sans percevoir encore de revenus.
C’est pourquoi il est essentiel de bien évaluer votre situation et vos besoins avant de négocier la durée du différé avec votre banque. N’hésitez pas à solliciter l’avis d’un professionnel, comme un courtier en crédits immobiliers, pour vous aider à faire le meilleur choix.
Comment négocier un différé d’amortissement auprès de votre banque ?
Le différé d’amortissement n’est pas automatiquement accordé par les banques. Il s’agit d’une option que vous devez négocier lors de la souscription de votre prêt immobilier. Voici quelques conseils pour mener à bien ces négociations :
Préparez votre dossier
Avant de rencontrer votre banquier, préparez un dossier complet présentant votre projet immobilier, votre situation financière et vos motivations pour demander un différé d’amortissement. Plus votre dossier sera étayé et convaincant, plus vous aurez de chances d’obtenir satisfaction.
Soyez proactif
N’attendez pas que votre banquier vous propose le différé d’amortissement. Prenez les devants en exposant clairement votre demande dès le début des négociations.
