Ces dernières années, le marché immobilier de Dubaï s’est distingué par sa résilience et sa croissance remarquable. Et ce, même face à des défis tels que la pandémie, l’inflation et les bouleversements économiques mondiaux.
Avec une augmentation constante des transactions immobilières, il est clair que les acheteurs et les investisseurs continuent d’affluer sur ce marché, désireux de profiter de ses opportunités.
Cependant, comme tout marché immobilier dans le monde, celui de Dubaï n’est pas exempt de risques.
Connaître les différents risques liés à l’achat d’un bien immobilier à Dubaï peut vous apporter des informations précieuses pour prendre des décisions éclairées.
Cet article examine les principaux risques et les facteurs qui peuvent impacter votre investissement.
Volatilité du marché et incertitude économique
La volatilité du marché est un risque inhérent au marché immobilier de Dubaï – comme à tout autre marché.
Si le marché a récemment connu une forte hausse des transactions et des prix, il reste exposé à des phases de repli, en fonction de plusieurs facteurs.
Fluctuations des prix de l’immobilier
Par exemple, entre 2012 et 2014, Dubaï a connu une flambée sans précédent des prix et des loyers. Pourtant, à partir de 2014, les prix ont entamé une baisse progressive qui a duré jusqu’en 2020.
Puis, en 2020, un retournement soudain s’est produit : transactions et prix ont fortement augmenté, une tendance qui se poursuit encore aujourd’hui.
En août 2024, les prix ont progressé de 17,7 % sur les 12 derniers mois et ont augmenté de 77,4 % depuis le dernier creux du marché, selon Property Monitor.
Cela montre que les cycles de croissance et de ralentissement font partie intégrante du marché immobilier de Dubaï.
Influence de l’économie mondiale
L’économie mondiale influe grandement sur l’immobilier à Dubaï.
Les décisions politiques, les fluctuations des prix du pétrole ou les événements économiques majeurs peuvent introduire de l’instabilité.
Bien que l’achat de biens à Dubaï soit souvent perçu comme un placement sûr, il est essentiel de bien étudier le marché et ses risques potentiels avant de s’engager.
Défis juridiques et réglementaires
Les lois immobilières à Dubaï sont relativement simples, mais peuvent sembler complexes pour les primo-accédants. Il est aussi important de noter que la réglementation est stricte, et toute non-conformité peut entraîner des conséquences juridiques.
Comprendre les lois de propriété pour les étrangers
Les étrangers peuvent acheter à Dubaï, mais uniquement dans certaines zones en pleine propriété (freehold). Il est donc primordial de savoir où il est possible d’acheter et quels types de biens sont accessibles.
Des règles spécifiques s’appliquent aussi aux étrangers souhaitant acheter via un prêt immobilier. Faire appel à un conseiller hypothécaire expérimenté et à une agence immobilière à Dubai fiable peut considérablement faciliter l’opération et sécuriser le processus d’achat.
Règlementation sur les visas et exigences de résidence
Les investisseurs non-résidents peuvent acheter sans posséder de visa de résidence. Cependant, un passeport valide est exigé. Dans certains cas, il faudra également fournir une attestation de non-objection (NOC), payer les frais d’enregistrement auprès du Dubai Land Department (DLD) et, éventuellement, faire une demande de prêt.
Risques financiers et coûts cachés
Le volet financier constitue l’un des risques majeurs. Beaucoup pensent que l’effort financier se limite à l’achat – or, ce n’est pas le cas.
Coûts supplémentaires
Avant même l’achat, plusieurs coûts peuvent s’ajouter : assurance habitation, frais de DLD, honoraires d’agents immobiliers, frais d’enregistrement, etc.
Frais de maintenance
En tant que propriétaire, vous devrez vous acquitter de frais de maintenance et de services. Le montant dépend du type de bien (appartement, villa…), de son emplacement et des commodités. En règle générale, plus le bien est haut de gamme, plus ces frais sont élevés.
Risques liés aux achats sur plan
Les biens off-plan (sur plan) sont populaires car moins chers. Mais ils comportent aussi plusieurs risques :
- Retards dans la livraison
- Modifications du projet
- Annulations de projet
Pour s’en prémunir, il est crucial de faire preuve de due diligence : examiner les finances et l’historique du promoteur, et s’assurer que le contrat de vente contient des clauses protectrices.
Risques liés au promoteur et au projet
Même les promoteurs les plus réputés peuvent rencontrer des problèmes pendant le développement d’un projet.
Évaluer la réputation du promoteur
Avant tout achat, renseignez-vous sur :
La satisfaction des précédents investisseurs
La réputation via les médias, les bilans financiers et les délais de livraison
Le calendrier de construction et les étapes clés du projet
Risques de retard ou d’annulation
L’un des risques majeurs est la perte d’argent investie. Pour limiter cela, Dubaï a mis en place plusieurs mesures, dont les comptes séquestres (escrow), qui protègent les acheteurs en cas de problèmes graves.
Perspectives de marché et projections d’investissement
Même si ce n’est pas un risque en soi, il est essentiel de comprendre les perspectives du marché avant d’acheter.
Stratégies court terme vs long terme
- Court terme : achat-revente rapide après rénovation. Rendements potentiellement élevés, mais aussi plus de risques.
- Long terme : location du bien, revenus plus stables, valorisation sur la durée. Moins risqué.
Comprendre les tendances et zones en développement
Étudier les tendances actuelles permet de mieux anticiper l’évolution du marché :
- Économie diversifiée, afflux croissant d’expatriés et d’investisseurs
- 0 % d’impôt sur le revenu et sur les plus-values
- Absence de taxe foncière annuelle
- Intégration de pratiques durables dans les nouvelles constructions
- Forte demande sur les biens de luxe dans des zones comme Palm Jumeirah, Dubai Marina, Arabian Ranches, Downtown
